家族信託と不動産売却

こちらでは家族信託と不動産売却についてご説明いたします。

ご両親が老人ホームや介護施設等の高齢者施設へ入居しなければならない状況に陥った場合、入居する際の資金をどのように確保すればいいのか悩まれる方も少なくないと思います。
ご両親が居住していた実家がある場合には売却し、入居資金にあてるのもひとつの方法だといえるでしょう。

しかしながら実家の所有者がご両親のままで、そのご両親が認知症等を発症し判断能力が低下している状態であった場合、残念ながら実家を売却することはできません。
このような事態が起こった際の備えとして生前に結んでおくべき契約のひとつが、新しい財産管理の方法となる「家族信託」です。

これまでは不動産の所有者が認知症を患っている場合には成年後見制度を利用し、選任された後見人が所有者の代理として不動産の管理や運営等を行うのが一般的でした。

成年後見人の役割は所有者の財産が目減りしないように保護することですので、不動産の売却に対してはその立場上、慎重な姿勢を取らなければなりません。
また、所有者の居住用に使用していた不動産を処分するには「居住用不動産処分の許可の申立て」を行い、あらかじめ家庭裁判所の許可を得ておく必要があります。

こうした理由から不動産を売却し現金化するには一定の時間を要することになるため、早急に施設への入居資金を用意する必要がある場合には、成年後見制度は不向きな制度だといえます。

なお、ご両親が所有している財産や不動産の数が多い場合には弁護士や司法書士等の専門家が後見人に選任される可能性が高く、そうなると報酬として毎月3万～5万円を支払う必要があります。
報酬の支払いはご両親が亡くなるまで継続しますので、最終的な費用は数百万円にのぼることも予想されます。

その点、「家族信託」は信頼できる家族もしくは親族の間で結ぶ契約ですので、毎月高額な報酬を用意する必要はありません。
財産管理についても所有者の健康状態に関係なく行うことができるため、認知症等を発症した場合でも不動産の売却が可能となります。

家族信託において不動産（実家）を信託する場合、それぞれの呼称は以下の通りとなります。

ご両親が所有している不動産について委託者および受益者がご両親、受託者が子という形の信託契約を結んでおけば、その信託契約書に基づいて子はご両親から託された不動産の管理を行うことができます。
不動産を子に託したとしても実家を使用する権利はご両親にあるので、実家を追われることはありません。