相続税における農地・生産緑地の評価
相続の発生に際し、農地・生産緑地を承継することもあるかと思います。
その際はどのように評価を行うべきなのか、ご一緒に確認していきましょう。
農地の評価について
宅地への転用が基本的に制限されている農地は、所有者が使用する土地としては自由度が低いものとなります。
また、評価方法については地域によっても異なります。
〔農地の種類および評価方法〕
- 純農地「倍率方式」
農地の評価額＝固定資産税評価額×倍率 - 中間農地「倍率方式」
農地の評価額＝固定資産税評価額×倍率 - 市街地農地「宅地比準方式もしくは倍率方式」
農地の評価額＝農地が宅地であるとした場合の価額－宅地造成費※1 - 市街地周辺農地
農地の評価額＝市街地農地×80÷100
貸し付けられている農地の評価について
貸し付けられている農地は通常、自用地として評価を行った場合と比べて評価額は低くなります。なぜなら耕作権や賃貸借等の設定がされていることで、土地の利用に制限が設けられているからです。
なお、耕作権とは農地を耕作する権利のことであり、農地の所有者に小作料を支払うことで権利を得ることができます。
耕作権
- 純農地・間農地の耕作権
農地の価額×耕作権割合（50％） - 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権
農地の価額×耕作権割合※
※耕作権が設定されていない場合の農地の価額に対する、その農地に係る耕作権の価額の割合
- 耕作権の目的に該当する農地を貸し付けている側の評価
＝（自用地の相続税評価額）－（1.2.の算出による価額） - 永小作権の目的に該当する農地の評価
＝（農地の自用地としての価額）－（永小作権の価額） - 区分地上権の目的に該当する農地の評価
＝（農地の自用地としての価額）－（区分地上権の価額）
生産緑地の評価について
生産緑地法によって定められた土地制度のひとつである「生産緑地」に該当するのは、市街化区域内に所在する土地や山林です。
これらの評価については以下の計算式を用いて行います。
- 買取りの申し出がされていた生産緑地、および買取りの申立てが可能な生産緑地の評価
＝（対象の土地が生産緑地でないとして評価した価格）×95% - 課税時期に市町村への買取りの申立てが行えない生産緑地の評価
＝（対象の土地が生産緑地でないとして評価した価格）×（1－控除割合）
山林の種類と評価方法
- 純山林
生産緑地の評価額＝固定資産評価額×倍率 - 中間山林（市街地付近または別荘地帯にある山林）
生産緑地の評価額＝固定資産評価額×倍率 - 市街地山林（宅地のうちに介在する山林）
生産緑地の評価額＝宅地比準方式もしくは倍率方式
| 〔宅地比準方式〕 （対象の山林が宅地である場合の価額）－宅地造成費※1 |
| 〔倍率方式〕 固定資産税評価額×倍率 ※市街化区域内に所在する山林で、倍率が前もって規定されている場合に限る |
広大な市街地山林の評価方法
宅地および地積の要件を満たしている市街地山林の評価は、「地積規模の大きな宅地の評価」に基づいて行うことになります。
保安林の評価方法
森林法によって立木の伐採・土地の利用法が制限されている土地については、保安林の評価対象として扱います。
※1「宅地造成費」とは農地を宅地へと転用する際に要する費用（土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費等）のことで、費用の基準は都道府県ごとに定められています。
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