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相続税における農地・生産緑地の評価

相続の発生に際し、農地・生産緑地を承継することもあるかと思います。
その際はどのように評価を行うべきなのか、ご一緒に確認していきましょう。

農地の評価について

宅地への転用が基本的に制限されている農地は、所有者が使用する土地としては自由度が低いものとなります。
また、評価方法については地域によっても異なります

〔農地の種類および評価方法〕

  • 純農地「倍率方式」
    農地の評価額=固定資産税評価額×倍率
  • 中間農地「倍率方式」
    農地の評価額=固定資産税評価額×倍率
  • 市街地農地「宅地比準方式もしくは倍率方式」
    農地の評価額=農地が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費※1
  • 市街地周辺農地
    農地の評価額=市街地農地×80÷100

貸し付けられている農地の評価について

貸し付けられている農地は通常、自用地として評価を行った場合と比べて評価額は低くなります。なぜなら耕作権賃貸借等の設定がされていることで、土地の利用に制限が設けられているからです。

なお、耕作権とは農地を耕作する権利のことであり、農地の所有者に小作料を支払うことで権利を得ることができます。

耕作権

  1. 純農地・間農地の耕作権
    農地の価額×耕作権割合(50%)
  2. 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権
    農地の価額×耕作権割合※

※耕作権が設定されていない場合の農地の価額に対する、その農地に係る耕作権の価額の割合

  • 耕作権の目的に該当する農地を貸し付けている側の評価
    =(自用地の相続税評価額)-(1.2.の算出による価額)
  • 永小作権の目的に該当する農地の評価
    =(農地の自用地としての価額)-(永小作権の価額)
  • 区分地上権の目的に該当する農地の評価
    =(農地の自用地としての価額)-(区分地上権の価額)

生産緑地の評価について

生産緑地法によって定められた土地制度のひとつである「生産緑地」に該当するのは、市街化区域内に所在する土地や山林です。
これらの評価については以下の計算式を用いて行います。

  • 買取りの申し出がされていた生産緑地、および買取りの申立てが可能な生産緑地の評価
    =(対象の土地が生産緑地でないとして評価した価格)×95%
  • 課税時期に市町村への買取りの申立てが行えない生産緑地の評価
    =(対象の土地が生産緑地でないとして評価した価格)×(1-控除割合)

山林の種類と評価方法

  • 純山林
    生産緑地の評価額=固定資産評価額×倍率
  • 中間山林(市街地付近または別荘地帯にある山林)
    生産緑地の評価額=固定資産評価額×倍率
  • 市街地山林(宅地のうちに介在する山林)
    生産緑地の評価額=宅地比準方式もしくは倍率方式
〔宅地比準方式〕
(対象の山林が宅地である場合の価額)-宅地造成費※1
〔倍率方式〕
固定資産税評価額×倍率
※市街化区域内に所在する山林で、倍率が前もって規定されている場合に限る

広大な市街地山林の評価方法

宅地および地積の要件を満たしている市街地山林の評価は、「地積規模の大きな宅地の評価」に基づいて行うことになります。

保安林の評価方法

森林法によって立木の伐採・土地の利用法が制限されている土地については、保安林の評価対象として扱います。

※1「宅地造成費」とは農地を宅地へと転用する際に要する費用(土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費等)のことで、費用の基準は都道府県ごとに定められています。

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